Il Demanio metterà a disposizione dei giovani under 40 alcuni siti abbandonati, da riconvertire in luoghi turistici e culturali
Dopo i fari di Punta Spadillo a Pantelleria, il Demanio punta ora al recupero di luoghi abbandonati del nostro Paese. Si parla di vecchie case cantoniere, locande,masserie, ostelli, ma anche torri, piccole stazioni, monasteri, caselli idraulici, ex edifici scolastici, palazzi storici e antichi castelli. Sono oltre cento gli immobili pubblici da rimettere a nuovo. Con l’obiettivo di farli diventare strutture turistiche, come punti ristoro, alberghi o ciclofficine. Tutti sorgeranno su percorsi da svolgere “lentamente”, a piedi oppure in bicicletta.
Si tratta del progetto Valore Paese – Cammini e Percorsi, presentato dell’Agenzia del Demanio in collaborazione con il Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo e con il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Il progetto riguarda le strutture dislocate lungo alcuni particolari itinerari storico-religiosi. Ma anche lungo i percorsi ciclopedonali dal Nord al Su
Entro questa estate, il Demanio dovrà pubblicare i bandi di gara per poter dare in concessione gratuita le strutture per 9 + 9 anni. Il progetto sarà replicato anche nel 2018 e nel 2019, sempre offrendo in concessione cento immobili per anno. Dal Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Turismo arriveranno inoltre 3 milioni di euro. Questi fondi serviranno a fornire un tutoraggio alle start-up che parteciperanno al progetto. E le accompagnerà nei primi due anni di vita dell’attività.
Valore Paese – Cammini e Percorsi
Cammini e percorsi – si legge sul sito dell’Agenzia del Demanio – è il nuovo progetto a rete promosso da MIBACT e MIT.
Dopo il successo di Valore Paese Fari, esso punta alla riqualificazione e al riuso di immobili pubblici situati lungo percorsi ciclopedonali e itinerari storico-religiosi. L’obiettivo del progetto è riutilizzare i beni come contenitori di servizi e di esperienze autentiche, fortemente radicate sul territorio. Per camminatori, pellegrini e ciclisti, in linea con la filosofia dello slow travel.
L’operazione vuole agevolare i giovani imprenditori under 40, le cooperative e le associazioni che potranno partecipare al bando di gara, previsto per la prossima estate. Potranno avviare le proprie attività all’interno di una rete di infrastrutture e di servizi destinati a crescere. Essi diventeranno un punto di riferimento per lo sviluppo di un turismo più consapevole, rispettoso del territorio e dell’ambiente.
Gli immobili del progetto, che saranno compresi nel bando 2017, sono dislocati lungo 7 tracciati e altri itinerari locali. […]
Gli immobili saranno proposti sul mercato con procedura a evidenza pubblica. Questo avverrà tramite la concessione gratuita, introdotta dal DL Turismo, e la concessione di valorizzazione.
Per ulteriori informazioni e contatti e possibile scrivere all’indirizzo email info@camminiepercorsi.it.
A due anni e mezzo dalla scelta e malgrado i 217 milioni di budget, mancano collegamenti, accoglienza e coordinamento delle attrazioni turistiche. Sindaco e Fondazione litigano, i cantieri restano fermi. E l’Europa avvisa: così non va
Sono passati 32 mesi dal 17 ottobre 2014, quando il ministro della Cultura Dario Franceschini annunciò che, battendo le candidature di Cagliari, Lecce, Perugia, Ravenna, Siena, la città prescelta era Matera
A 32 mesi dall’annuncio e con 217 milioni di euro di budget, «Matera Città Europea 2019» resta un’idea. «Scontiamo ritardi politici e burocratici, incapacità di gestione. C’è il forte rischio che non riusciamo a spendere i soldi stanziati. Manca del tutto lo spirito civico, il senso del bene comune che ha permesso in passato di avviare il recupero urbanistico dei Sassi. Molti soggetti attivi della città sono stati esclusi da ogni forma di consultazione», spiega l’architetto Renato La Macchia, dagli Anni Settanta autore di riusciti interventi di restauro, tra cui quello di Casa Cava, assieme a Casa Noha, gestita dal Fai, e al Musma, il Museo della scultura contemporanea, uno dei luoghi simbolo della rinascita di Matera. Eppure l’altra capitale europea della cultura (la città bulgara di Plovdiv) con un budget sei volte inferiore è stata elogiata dall’Ue per lo stato di avanzamento dei lavori.
Collegamenti fantasma
Lo scorso 12 maggio i ministri delle Finanze del G7 riuniti a Bari, per andare a cena sulla terrazza di Palazzo Lanfranchi, sede del Museo d’arte medievale e moderna, e da lì ammirare i Sassi al tramonto, hanno preso il treno. Sono saliti sulle carrozze delle ferrovie Appulo-Lucane, linea non elettrificata, a binario unico e scartamento ridotto, con traversine ancora di legno, hanno percorso i 76 chilometri della tratta e in 48 minuti sono arrivati a Matera Sud, capolinea. Quando l’hanno saputo, i materani non sono rimasti contenti. A loro occorre più del doppio del tempo: 1 ora e 42 minuti, ritardi esclusi.
Ma i ministri non hanno effettuato fermate intermedie e ad Altamura non sono dovuti scendere e risalire su un altro treno per evitare di ritrovarsi a Gravina, perché nessun annuncio, ma soltanto la cortesia dei pendolari abituati allo smarrimento dei turisti, ti avvisa che lì bisogna cambiare. Contrariamente alle promesse di due Regioni, Puglia e Basilicata, e agli impegni di vari governi e ministri, la linea non sarà raddoppiata in tempo per accogliere i visitatori nel 2019, quando Matera diventerà capitale europea della cultura. Forse, si riuscirà a raddoppiare la strada statale, oggi angusta e rischiosa di curve, rallentamenti, cantieri. Forse verrà completata l’illuminazione del quattrocentesco Castello Tramontano, di proprietà del Comune e per il quale ancora manca un progetto di gestione. Forse riaprirà l’unico teatro della città il Duni, di proprietà privata, dichiarato in parte inagibile. La giuria europea che controlla l’avanzamento del progetto ha espresso «la propria profonda preoccupazione rispetto alla struttura della governance della Fondazione Matera 2019 che continua a risultare estremamente poco chiara ed eccessivamente complessa, ostacolando il progresso del progetto». La giuria rappresenta «il proprio rammarico rispetto al fatto che la Fondazione non abbia osservato e messo in atto le indicazioni che la delegazione europea aveva dato durante la visita di monitoraggio di marzo 2016». Un anno prima, nel 2015, era accaduto qualcosa di tipicamente italiano, le cui conseguenze la giuria europea non poteva prevedere: alle elezioni amministrative non viene confermato il precedente sindaco, Salvatore Adduce (Pd).
Viene eletto Raffaello De Ruggieri, indipendente di centrodestra, che ora fotografa così lo stato delle cose: «Tutti noi sindaci siamo immersi nella palude del groviglio normativo imposta dalla legislazione nazionale, della lentezza di ritmi incoerenti rispetto alla velocità che dovremmo avere. A 82 anni, sempre rispettoso della moralità e della legalità, dico che siamo vittime predestinate di questi percorsi di guerra. Arriviamo sfiniti ai blocchi di partenza, non al traguardo». Intanto scoppia la guerra tra nuova amministrazione e Fondazione Matera 2019, i cui vertici erano stati concordati con Adduce. Giovanni Moliterni e Nicola Tamburrino della Libreria dell’Arco, luogo vivo, che sa accogliere raccontano: «È la paralisi. La città ha vinto, ma rischia di rimanere tutto fermo. Lo scollamento tra amministrazione e Fondazione Matera 2019 è evidente, mentre si stanno scatenando gli appetiti individuali e le consuete logiche clientelari. Un dato è innegabile: il grande aumento del flusso turistico. Ma sta vincendo la cultura dello spettacolo, dell’evento. Il programma di Matera 2019 ci sembra la Supercazzola del Conte Mascetti di Amici miei».
Sono passati 32 mesi da quella sera del 17 ottobre 2014 quando il ministro Franceschini annunciò che, battendo le candidature di Cagliari, Lecce, Perugia, Ravenna, Siena, la città prescelta era Matera. A Piazza San Giovanni, dove si erano raccolte migliaia di persone, esplose un urlo di gioia incontenibile. Lacrime e abbracci. Vinceva, si riscattava Matera e, sembrò l’intero Sud Italia, anzi l’Italia tutta: Expo 2015 a Milano prima, Matera 2019 poi, due vetrine mondiali, che la retorica della politica amplificò a dismisura. Matera è un caso unico al mondo. Nessun’altra città deve la propria rinascita a un libro. È stato «Cristo si è fermato ad Eboli», il romanzo di Carlo Levi - confinato nel Materano dal fascismo - che Einaudi pubblicò nel 1945, a far scoprire simultaneamente una doppia verità: la bellezza arcaica e sacra dei Sassi e l’inumanità delle condizioni di vita dei 15.000 materani che abitavano in quelle grotte di calcarinite, assieme agli animali, senza luce, senza acqua corrente, senza servizi, pieni di pidocchi, aggrediti dalla malaria, con le ossa che marcivano per l’umidità e uno spaventoso tasso di mortalità infantile, superiore al 40%. In ogni grotta abitavano in media 6 bambini.
Non una sciagura biblica, ma il risultato delle feroci riforme agrarie che tra fine Ottocento e inizio Novecento immiserirono le campagne e costrinsero molte famiglie contadine a inurbarsi. Una «vergogna nazionale» così Palmiro Togliatti e Alcide De Gasperi definirono, nell’immediato dopoguerra, quella realtà. E iniziò lo sfollamento. «Ricordo i pianti delle donne che si salutavano mentre abbandonavano il comune “vicinato” per trasferirsi nei nuovi quartieri. Ricordo i muratori pronti con pietre, calcestruzzo e cazzuola a murare - invano - le porte delle case appena lasciate dalle famiglie perché non fossero occupate dagli abusivi. Ricordo i quartieri abbandonati che diventavano il gigantesco teatro dei nostri giochi di bambini», racconta Giovanni Pentasuglia, tornato a vivere nella città dove è nato dopo una vita trascorsa a Firenze, nel coro del Maggio Musicale. Il trasferimento durò vent’anni, vennero costruiti nelle campagne vicine nuovi borghi rurali - La Martella, Agna, Venusio - e nuovi quartieri urbani: Lanera, Serra Venerdì, Spine Bianche, Villa Longo, Pini, Platani, San Giacomo. Oggi la maggioranza dei 61 mila abitanti di Matera vive lì, mentre l’antico centro città si è trasformato in una successione ininterrotta di oltre cinquecento tra bed and breakfast, residence, alberghi diffusi, luxury hotel, resort & spa, affittacamere, mentre decine di furgoni Ape portano su e giù per le ripide strade che attraversano i Sassi i turisti pigri o anziani o grassi, e camminando tra piazza Duomo, piazza del Sedile e piazza Persio, si viene continuamente fermati da addetti delle agenzie turistiche che propongono visite ai Sassi, alle Chiese Rupestri, alla Cripta del Peccato originale, alla Grotta dei Pipistrelli, al Parco della Murgia Materana, ai luoghi scelti da Pier Paolo Pasolini per girare «Il vangelo secondo Matteo» (1964) e da Mel Gibson per il più modesto «La passione di Cristo» (2004).
«Siamo nella fase dell’assalto alla diligenza, a causa dei finanziamenti stratosferici. A ritmi esponenziali si sta sgretolando quello che resta della cultura locale. I luoghi simbolo dell’antica povertà e dell’economia agro-pastorale sono diventati i luoghi sacri alla baldoria e alla movida. Sta vincendo l’improvvisazione, non la progettualità: manca ogni senso di moderazione», dice Gianfranco Lionetti, archeologo protostorico, studioso del territorio. Nel 2006 ha partecipato al ritrovamento dei resti di una balenottera pleistocenica, datata a 800.000 anni fa e lunga 25 metri: il fossile più grande mai rinvenuto al mondo, un reperto di eccezionale rilievo. Ma nonostante campagne di stampa, documentari di denuncia, interrogazioni parlamentari, i resti di Giuliana ribattezzata così perché scoperta nei pressi della diga di San Giuliano, sono ancora rinchiusi in casse di legno nel Museo archeologico Ridola. «Da parte della Sovrintendenza e della politica manca qualsiasi riflessione su come organizzare attorno a questo reperto un percorso, una riscoperta del nostro territorio che è una miniera in gran parte inesplorata di tesori fossili e archeologici. Con il Fai, invece, stiamo lavorando a un cantiere-scuola permanente attorno a un villaggio neolitico», dice. Il restauro e l’adeguamento del Museo Ridola, il potenziamento della sede universitaria, la stabilizzazione della Biblioteca provinciale: anche su questi progetti prevale l’incertezza.
Turismo mordi e fuggi
«Matera, oltre che essere attraente per il turista, deve diventare attrattiva per le imprese», dice il sindaco De Ruggieri. «Alla migliorata qualità sociale e urbana, al palcoscenico del 2019, è necessario si aggiunga una migliore qualità economica. Le risorse in arrivo devono produrre nuova occupazione in settori strategici come il digitale». Ma la sfida è difficile. Francesco Rondinone lavorava in una fabbrica di salotti e divani, assieme ad altri 700 operai.
Proprio mentre stava mettendo su famiglia, l’azienda ha delocalizzato; lui si è iscritto ad archeologia, si è laureato e dal 2013 lavora come guida turistica. «Oggi, il principale dinamismo in città è quello dei privati, che hanno fiutato l’affare». Un turismo veloce e vorace. «Durante la visita ad una delle nostre chiese rupestri ed affrescate dell’ undicesimo secolo, una signora mi ha chiesto. “Undicesimo prima o dopo Cristo?”. E io: “Signora, chiese cristiane prima di Cristo io non ne conosco”. Matera comincia a dover fare i conti con il problema del traffico, dello smaltimento dei rifiuti accumulati da ristoranti e pizzerie». La vista migliore della città è al tramonto, dalle rupi che la fronteggiano, nel Parco della Murgia Materana. Da lì, Giovanni Pentasuglia indica la zona dei Sassi dove è nato. «Matera dovrebbe guardarsi dal rischio di sopravvalutarsi e sovrastimare questa grande opportunità. Se non saprà attrezzarsi con infrastrutture adeguate, rischia un brutto risveglio». Prima che cali il buio, il falco grillaio, che nidifica qui da millenni, vola alto aprendo le sue stupende ali color ruggine. È arrivato all’inizio della primavera, ripartirà a settembre per svernare nell’Africa subsahariana.
Hai la disponibilità di alcuni immobili e vuoi aprire un’attività per realizzare dei profitti?
Vuoi aprire un’attività turistica di affittacamere o Bed and Breakfast?
Va subito sottolineata la differenza tra le due tipologie di attività.
Casa da affittare: trasformarla in una rendita
COS’E’ IL BED & BREAKFAST E PERCHE’ NON PUO’ ESSERE FINANZIATO
Si definiscono Bed & Breakfast (B&B) le strutture che offrono alloggio con massimo tre camere, quindi un ridotto numero di posti letto. Si esercitano privatamente senza aprire la partita iva. Hanno la caratteristica di offrire solitamente solo un servizio stagionale o comunque saltuario.
L’attività di B&B quindi non è un’attività d’impresa.
Il primo requisito fondamentale per accedere ai bandi per i finanziamenti è quello di aprire una nuova impresa. Per questo motivo, il Bed & Breakfast non viene finanziato, rimane un’attività gestita da privati nel tempo libero.
Per poter accedere ai contributi per le imprese occorre offrire un maggior numero di stanze e una attività svolta tutto l’anno.
PERCHE’ INVECE L’AFFITTACAMERE PUO’ OTTENERE CONTIBUTI A FONDO PERDUTO
Per esercitare l’attività di affittacamere, invece, occorre aprire la partita iva. Solitamente si tratta di strutture che offrono un numero di camere e posti letto superiore ai B&B. Inoltre gli affittacamere sono aperti tutto l’anno.
Il turismo italiano è rappresentato per la maggior parte da single e famiglie che desiderano trascorrere vacanze rilassanti, tranquille, immersi nel verde o nelle nostre splendide spiagge marine. Sicuramente le strutture ricettive extra-alberghiere diventano meta e punto di riferimento per tutti questi turisti.
Le attività di affittacamere negli ultimi anni hanno visto un aumento di prenotazioni importante, specialmente in quelle strutture che offrono anche servizi aggiuntivi come la disponibilità di una cucina con cui l’ospite può prepararsi da solo la prima colazione e i pasti giornalieri (pranzo e cena).
La domanda che mi sento spesso rivolgere è:
ci sono contributi a fondo perduto e agevolazioni che mi aiutano a realizzare il mio sogno?
La risposta a questa domanda è:
Si, esiste un bando attivo su tutto il territorio nazionale che finanzia le nuove attività ricettive con una agevolazione che può arrivare al massimo di 50.000 euro.
Le spese che vengono finanziate riguardano gli acquisti di attrezzature, arredamenti e impianti.
Solo in minima parte sulla ristrutturazione dei locali, alle utenze (telefono, luce, acqua ecc…), alle materie prime.
Prendiamo come esempio un’attività di affittacamere che possiede tutti i requisiti per accedere all’agevolazione. Il primo requisito fondamentale è che il titolare (ditta individuale) o almeno la metà dei soci (società di persone) siano non occupati, ed almeno un socio con meno di 30 anni di età.
ESEMPIO: Supponiamo che il titolare possiede i requisiti per accedere al bando ha preventivato di spendere:
30.000 euro in arredi, letti, armadi, suppellettili, attrezzature,
15.000 euro in affitto annuale per 8 stanze (20 posti letto), circa 1.300 euro al mese,
5.000 euro in materiali di consumo di pulizia, utenze, elettricità, acqua
TOTALE = 50.000 euro
Il titolare quindi beneficerà di un finanziamento in cui:
non verranno richieste firme di garanzia o immobili intestati a garanzia,
dovrà restituirlo solo a partire dal sesto mese dopo l’avvio dell’attività (quindi ha 6 mesi di tempo per avviare ed incassare dai clienti),
Nel prossimo articolo scoprirai come aprire una Country House.
Ti mostrerò anche come farti finanziare importi che superano i 30.000 euro ed arrivare anche a 120.000 euro.
Mettersi in proprio. Ovvero lavorare per se stessi, meglio se al contempo ci si può dedicare a una vera e propria passione ed avere la possibilità di socializzare con persone che arrivano dai vari angoli del Globo. Insomma, se la crisi persiste e la disoccupazione diminuisce lentamente, perché non sfruttare le meravigliose opportunità di attrazione turistica che l'Italia offre e avviare una piccola attività imprenditoriale basata sugli immobili e sull'ospitalità? La risposta potrebbe essere “bed and breakfast”.
Il giro d’affari La domanda se la devono essere posta in tanti e le risposte non sono tardate ad arrivare, tanto che secondo l'ultimo dato pubblicato dall'Istat il numero dei bed and breakfast (o B&B) in Italia è a quota 25mila unità. Ma c'è di più: secondo il portale Bed and breakfast” questa attività dà lavoro, nel nostro Paese, a 40mila persone, con una stima di otto milioni di pernottamenti venduti all'anno, con un fatturato annuo di circa 270 milioni di euro. Inoltre risulta che, nella maggior parte dei casi, il gestore di un B&B è una donna (61,31%) e possiede un'istruzione superiore alla media. L'87% dei gestori possiede un titolo di istruzione superiore e, dentro questa percentuale, il 28,55% ha una laurea e il 5,5% addirittura un Master post laurea; il 90% di loro parla una (44,27%) o più lingue (45,71%) straniere: tutt'altro che un “ripiego”, insomma. Ma sicuramente un'alternativa ai tempi lavorativi che cambiano, visto che l'età media dei gestori di B&B sale (rispetto al sondaggio effettuato dal portale nel 2007) e i titolari tra i 46 e i 65 anni sono in aumento del 16,34%, con un +7% degli over 65. Quasi la metà (il 46,5%) si dedica esclusivamente a questa attività, mentre il restante 60% è suddiviso tra pensionati ((11,55%), impiegati (10,74%), liberi professionisti (10,18%), imprenditori e commercianti (8,32%), insegnanti (3,27%).
L’INVESTIMENTO PER COMPRARE Prezzi di acquisto nelle località e zone più richieste per un'attività di Bed and breakfast (euro al mq)
Le motivazioni Chi apre un B&B lo fa tanto per “incrementare le entrate familiari”, quanto per pura passione e per il piacere di accogliere ospiti da tutto il mondo. “Diversi disoccupati sono riusciti ad affrontare il periodo di crisi mettendo a reddito una proprietà – emerge dall'ultimo sondaggio del portale – altri hanno abbandonato il loro lavoro e iniziato ad intraprendere l'attività di Bed and breakfast per rimanere più vicino a figli o genitori”. E – il che non guasta – nonostante il perdurare della crisi, la situazione economica dei gestori di B&B migliora nel 5% dei casi e chi accusava alcune criticità nel 2014 (57,13%) ne lamenta meno nel 2016 (52,42%), con un aumento, seppur lieve, di chi si considera in una situazione di agiatezza.
I requisiti normativi Va subito detto che la normativa nazionale si dipana poi in leggi regionali, ma in genere il numero massimo di camere consentito per godere delle facilitazioni fiscali (ad esempio, non c'è bisogno di aprire una partita Iva) va da tre a sei, con un numero massimo di posti letto che varia da sei a, comunque, meno di 20 (in questo occorre esaminare in dettaglio le normative regionali). Considerando che, in media, si richiede una dimensione minima di 8 mq per la camera singola e 14 mq per la doppia, ipotizzando di voler offrire cinque camere (tre doppie e due singole) si ottiene un minimo di 58 mq, a cui vanno aggiunte le parti comuni, che possono variare a piacere (con requisiti minimi imposti dalle diverse normative). Si può scegliere di dotare ogni camera di un bagno privato, ma nella maggior parte dei casi il bagno è in comune (con un numero massimo di camere per ogni bagno). Ipotizzando anche uno spazio condiviso in cui consumare la colazione _ che è obbligatorio fornire _ ma tenendo presente che non è richiesta una vera e propria “sala colazioni”, bensì uno spazio in cui gli ospiti possano avere accesso alle bevande e agli alimenti, si può tranquillamente affermare che una dimensione di circa 120 mq è più che sufficiente per avviare un buon livello di attività.
L’acquisto dell’immobile adatto Molti dei gestori di Bed & breakfast partono avendo già un immobile a disposizione, spesso di famiglia. Ipotizzando però di cominciare da zero, questo è ancora un buon momento: se le transazioni del settore residenziale aumentano, non sono invece aumentati, nella maggior parte dei casi, i prezzi degli immobili. Abbiamo così chiesto a Tecnocasa un'indicazione dei prezzi medi di immobili nelle località e nelle zone più richieste per svolgere l'attività di Bed&breakfast, quelle in pratica in cui il tasso di occupazione sia più elevato e, di conseguenza, la redditività sia superiore. Con un inciso: la normativa sui B&B prevede che l'attività svolta debba essere “occasionale” e quindi impone un periodo di inattività. Facendo così riferimento ai citati 120 mq, per fare qualche esempio, a Firenze in zona centrale (San Gallo) occorre mettere in conto dai 400mila ai 480mila euro (a seconda della qualità dell'immobile); a Napoli in zona Duomo dai 162mila ai 220mila euro; a Verona (Cittadella) dai 360mila ai 290mila euro. A Roma, ovviamente, molto di più, in zona Trevi-piazza Barberini, per esempio, dai 790mila agli oltre 900mila.
Ristrutturazione e altri costi Ai costi vivi per l'acquisto dell'appartamento vanno aggiunti i costi di ristrutturazione, indispensabili per rendere la residenza adatta all'ospitalità Bed&breakfast. L'accesso alle camere, per esempio, deve essere indipendente e non passare attraverso altre stanze, poi ci sono le aree comuni, i bagni e, naturalmente, occorre essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti. Se è difficile fare stime generalizzate dei costi di ristrutturazione, si possono prendere a riferimento alcuni studi ad hoc.
Il portale di Ediltecnico ha calcolato che per ristrutturare una casa di circa 70 mq si spendono, in media in Italia, 34mila euro, con Roma in testa a 38.900 euro: sono stati presi in considerazione demolizione, rimozione e costruzione dei tramezzi, intonaci e rasature, rifacimento pavimenti e rivestimenti, opere di tinteggiatura e cartongesso, opere da idraulico, rifacimento impianto di riscaldamento, rifacimento impianto elettrico, assistenze murarie, condizionamento dell'aria e infissi; fornitura materiali. Si tratta quindi di ristrutturazioni complesse che banalmente “spalmate” su una superficie di 120mq si aggirano intorno ai 50mila euro. Secondo il portale Idealista.it, è difficile generalizzare, e la “forbice” non può che essere molto ampia: si può parlare di un costo tra i 200 e i 600 euro/mq, in funzione di molti fattori variabili, che spalmato sui 120 mq dà una cifra compresa tra i 24mila e i 72mila euro.
Molte Regioni richiedono anche che, per poter applicare il trattamento fiscale dei B&B, il gestore sia residente nello stesso, altre prevedono la possibilità che sia nelle vicinanze, ma in ogni caso devono essere garantite la prossimità e la reperibilità. Va però aggiunto che molti dei lavori di ristrutturazione godono delle agevolazioni fiscali e che molte Regioni mettono a disposizione finanziamenti agevolati proprio per l'apertura di attività come quella dei B&B.
I potenziali ricavi Sul fronte dei ricavi i calcoli vanno naturalmente effettuati caso per caso, ma secondo il portale “Bed and Breakfast” il prezzo medio di una notte per persona oscilla tra i 25 e 35 euro nel quasi 70% dei casi, nel 30% dei casi è però superiore a 35 euro; nel 94% dei casi la colazione è inclusa nel prezzo. Naturalmente location privilegiate e città molto richieste come Venezia, Roma, Firenze e così via, prevedono tariffe molto più alte. Il totale della “piena occupazione” va poi tarato con l'occupazione media dell'area e _ fattore da non sottovalutare _ vanno tenute in considerazioni le percentuali da pagare ai motori di ricerca che consentono un buon marketing della propria struttura, percentuali che facilmente possono arrivare al 15 per cento. Facendo conti molto semplificati (e ottimistici), possiamo ipotizzare che le citate cinque camere rendano circa 78mila euro l'anno lordi (una media di 40 euro a persona, per otto persone, per 30 giorni e per nove mesi in totale, tenendo conto del costo delle colazioni), che togliendo il 10% medio di commissioni ai portali turistici specializzati diventano 70.200 euro (da cui togliere le imposte, ma diluite dai benefici delle agevolazioni delle ristrutturazioni). Suddivisi su 12 mesi (anche se poi per tre non si lavora), stiamo parlando di 5.850 euro al mese, lordi.
A conti fatti conviene? La risposta dipende molto anche dall'inventiva del gestore: si guadagna non solo dal costo del pernottamento, si possono aggiungere tutta una gamma di servizi che, oltre a rendere piacevole l'esperienza dell'ospite, consentono di incrementare i guadagni. E poi resta la soddisfazione di lavorare per se stessi, essere a contatto con ospiti da tutto il mondo e di andare in vacanza, considerando di dedicare un mese al mantenimento, almeno due mesi all'anno. A esaminare nel dettaglio gli immobili più interessanti e i trend dei Bed and breakfast in Italia è Fabiana Megliola, responsabile dell'Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa. Ecco le linee principali nelle diverse location.
A Roma Nella Capitale naturalmente è il cuore della città a essere scelto da chi vuole aprire un B&B. Tecnocasa sottolinea che si cerca in tutto il centro storico, ad eccezione delle aree di Porta Pia e Prati. Vanno bene piazza del Popolo, via del Babuino e piazza di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino le quotazioni medie sono di 8000-9000 euro al mq, mentre ai piani alti in piazza di Spagna si registrano punte di 15mila euro al mq. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 euro al mq per raggiungere valori di 7000-8000 per le location di via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 euro al mq per le soluzioni da ristrutturare, con punte di 10milaper le abitazioni in buono stato. Le strade maggiormente apprezzate sono via Cassiodoro, via Tacito e piazza Cavour, dove si concentrano prevalentemente palazzi di stile umbertino che hanno quotazioni di 6000-7000 euro al mq, da ristrutturare. Piace anche la zona Prati, Cola di Rienzo, Borgo Pio, dove con un budget di 300-450mila euro si acquistano bilocali o trilocali da destinare ad affittacamere o B&B. A titolo di esempio, in piazza di Spagna una camera rende da 150 a 250 euro a notte, in piazza Navona e Campo dei Fiori si può andare da 130 a 200 euro e in zona Vaticano da 80 a 100 euro a notte.
A Firenze In zona Santa Croce e San Gallo i prezzi sono in aumento, secondo Tecnocasa, e il mercato è dinamico grazie alle richieste di acquisto da parte di investitori in cerca di abitazioni da adibire a B&B. La domanda si focalizza su appartamenti con una o due camere da letto e dal valore compreso mediamente tra 200 e 300mila euro.
Verona È il centro storico della città a registrare la domanda di investitori intenzionati ad avviare attività di B&B e affittacamere. Con questa finalità ci si orienta prevalentemente su soluzioni ubicate nei pressi delle location più interessanti dal punto di vista turistico, soprattutto piazza Duomo e piazza Erbe. Ma piacciono anche le zone limitrofe come Cittadella e San Zeno. Napoli. “Nel centro storico si registra un ulteriore aumento della richiesta da parte di investitori che intendono avviare attività di B&B e affittacamere per turisti _ spiega Fabiana Megliola _. Si tratta di un fenomeno in crescita che ormai compone una fetta importante del mercato immobiliare di quest'area della città”. Chi acquista per avviare attività di B&B si focalizza su soluzioni con almeno quattro locali, dai 120 mq in su, i cui valori partono da 200mila euro. Il canone di una stanza oscilla tra 40 e 70-80 euro a notte. Interesse anche nella zona di Monteoliveto–Orefici.
Palermo Nel centro storico della città siciliana si rileva un aumento delle richieste di acquisto ad uso investimento: “Per avviare attività di B&B o affittacamere si mettono in conto 50-60mila euro per soluzioni da ristrutturare, posizionate sulle strade principali e inserite in palazzi d'epoca”, spiega Fabiana Megliola. Interessante anche la zona della Stazione.
Costiera amalfitana Il mercato è abbastanza vivace a Sorrento, dove è in forte crescita la domanda di molti investitori, provenienti principalmente da Napoli e provincia, che ricercano costantemente immobili da adibire a strutture ricettive extra alberghiere. Le metrature più richieste, secondo Tecnocasa, partono dai 70 mq. Interesse anche a Castellabate, nel Cilento, dove si registra una maggiore richiesta di immobili da destinare all'apertura di alberghi e di strutture turistico ricettive o di casa vacanza e B&B in seguito all'incremento di locazioni estive. Ad Amalfi e Positano prevale la domanda di case da utilizzare per le vacanze o da destinare alla creazione di affittacamere e B&B. Ad acquistare sono prevalentemente napoletani. La domanda si orienta su trilocali su cui investire da 300 a 400mila euro.
Lazio Dal punto di vista dell'attività di B&B, la maggior domanda si registra, secondo Tecnocasa, a Gaeta. Le richieste si concentrano su bilocali o piccoli trilocali, il più possibile nelle vicinanze del mare e dotati di pertinenze esterne, per una spesa che oscilla rispettivamente tra 100-140mila euro e 150-230mila euro: vengono preferite le soluzioni d'epoca.
Puglia In Puglia è il centro storico di Gallipoli che concentra, in particolare, case tipiche del posto, con volte a stella o a botte, ricercate da chi desidera avviare attività di B&B e che, per questo motivo, desidera immobili con almeno quattro stanze. Nel centro storico – segnala Tecnocasa – i valori si aggirano intorno ai 2mila euro al mq per i palazzi d'epoca situati sulle mura.
Sardegna «È a Pula che si prevede un aumento della presenza di turisti stranieri grazie all'aumento delle rotte sull'aeroporto di Cagliari – segnala Fabiola Megliola –. Anche per questo si segnala un netto aumento delle richieste di appartamenti da adibire a B&B e case vacanza da parte di investitori sardi». Le tipologie più richieste sono trilocali e quattro locali situati in zone servite e vicine al mare. Le cifre investite partono da 150mila euro e i rendimenti medi sono compresi tra 80 e 100 euro al giorno durante l'alta stagione, che va da maggio a settembre.
